부동산관련 세금 2007년 달라지는 것들

[부동산 관련 세금, 2007년에는 어떻게 달라질까?]

 

 올해부터는 작년보다도 특히 일부 부동산에 대한 세부담이 작년보다 더욱 늘어날 전망이다. 바뀐 세법 규정을 확인하다 보면 시기를 놓쳐 뼈저린 후회를 하게 되는 독자들이 많을 것이다. 그렇다. 바로 절세란 현행의 세법규정을 토대로 앞으로 바뀔 세법 규정을 충분하게 숙지하여 의사결정을 해야만 가능해진다. 이번 칼럼에서는 올해 새롭게 바뀐 부동산 관련 세법 규정을 함께 점검해보고자 한다.

 

■ 모든 부동산 처분에 대해 실거래가액으로 양도차익 계산

 작년에는 투기지역이 아닌 곳에 소재하는 상가 등을 처분하면 실거래가액의 50 ~ 70%에 해당되는 기준시가로 양도차익을 계산할 수 있었다. 그러나, 올해부터는 모든 부동산 처분에 대해 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다. 또한, 2006.01.01부터 시행된 부동산 실거래가액 신고제도, 2006.06.01부터 시행된 실거래가 등기부 기재제도 등으로 인해 실거래가액에 대한 자료가 예전보다 더욱 풍부해지고 있다. 따라서, 시가 파악이 더욱 쉬어지면서 양도소득세뿐만 아니라 상속•증여세 등의 세금도 실거래가액으로 내야 할 가능성이 커졌다.

 

■ 2주택자가 주택 처분시 50%의 양도세율 적용 및 장기보유특별공제 적용 불가

작년까지는 2주택자가 갖고 있던 주택을 처분해도 2년 이상만 보유했다면 9~36%의 양도세율을 적용했다. 또한, 보유기간이 3년 이상이면 그 보유기간에 따라 시세차익의 10~30%를 장기보유특별공제로 받을 수 있었다. 그러나, 올해부터는 2주택 양도에 해당되면 50%(주민세 5% 별도)의 양도세율을 적용하고, 3년 이상 보유했더라도 장기보유특별공제를 받지 못한다. 예를 들어, 2주택자가 6년 전에 260 백만원에 취득한 주택을 390 백만원에 다음과 같이 각각 처분할 경우 그 세부담을 비교해보면 다음과 같다.

(단위 : 백만원)

	2006년 처분	2007년 처분	세부담 비교
양도소득세 및 주민세	25	60	전년대비 2.4배 증가

그러나, 2주택 양도에 해당된다고 해서 무조건 50%의 양도소득세를 내야 하는 것은 아니다. 다음과 같은 예외가 있기 때문이다. 다시 한번 꼼꼼하게 따져봐야 하는 이유다.

첫째, 수도권(서울, 경기도) 및 광역시 외의 지역에 있는 주택으로 처분 당시의 주택공시가격이 3억원 이하이면 주택수에 산정되지 않는다. 또한, 수도권 및 광역시의 군 또는 읍•면에 있는 주택도 마찬가지다. 예를 들어, 서울에 1채, 전주에 1채(공시가격이 2억원)를 가진 2주택자는 어떤 주택을 먼저 팔더라도 50%의 양도소득세를 물리지 않는다. 왜냐하면, 전주에 있는 주택은 2주택에 해당되는지 따질 때에 주택수에서 제외시키기 때문이다. 주의할 점은 주택공시가격이 3억원이 안 되는 지방주택을 주택수에서 제외한다고 해서 남아 있는 주택 1채를 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상으로 보지는 않는다는 것이다. 주택수에서 제외시키는 것은 오로지 양도세율을 50%로 적용할 것인지, 아닌지를 결정할 때 뿐이다.

 둘째, 2주택자가 다음과 같은 주택을 처분할 때에는 양도소득세를 중과하지 않는다.

① 양도 당시의 주택공시가격이 1억원 이하인 주택 ② 동일 시•군에서 5채 이상 주택을 10년 이상 임대하는 국민주택 ③ IMF때 취득한 주택으로 양도세 감면을 받을 수 있는 신축주택 ④ 1주택자가 주택1채를 가진 자와 결혼한 경우 혼인일로부터 5년 이내에 처분하는 주택 ⑤ 1주택자가 주택 1채를 가진 부모를 봉양하기 위해 세대합가한 경우 합가일로부터 5년 이내에 처분하는 주택 ⑥ 상속 받은 지 5년이 안된 주택 등이 이에 해당된다.

 

■ 부재지주 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등의 비사업용 토지를 처분시 60% 양도세율 적용 및 장기보유특별공제 배제

일정기간 동안 농사 또는 사업상의 목적 등이 아닌 비생산적 용도로 사용하다 처분하는 토지는 비사업용 토지로 분류하여 시세차익에 60%의 양도세율을 적용한다. 또한 3년 이상 보유했어도 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 여기서, 일정기간이란 ①처분일 직전 과거 3년간 2년 이상 ②처분일 직전 과거 5년간 3년 이상 ③보유기간 중 80% 이상에 상당하는 기간을 말한다.

반대로, 위의 3가지 기간 중 어느 하나에 해당되는 기간 중 농사 또는 사업상의 목적 등으로 사용하다가 처분했다면 비사업용 토지의 양도에 해당되지 않는다. 예를 들어, 취득한지 10년이 되었는데 처분일 직전 과거 3년간 2년 이상을 농지소재지에 살면서 직접 농사를 지었다면 비사업용 토지로 보지 않는다는 것이다.

예외적으로 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 소유하였거나, 상속 받은 농지•임야•목장용지 등의 경우에는 2009년 12월 31일 까지 처분할 경우 비사업용 토지로 보지 않는다. 또한, 개발제한구역 또는 군사시설보호구역 내의 임야도 비사업용 토지로 보지 않는다. 한편, 법률상 개발이 제한되어 있는 토지의 경우에도 개발이 제한된 기간 동안은 사업용 토지로 분류한다. 참고로, 비사업용 토지에 대한 세법 규정은 많은 예외가 있으므로 반드시 세무전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

 

■ 종합부동산세-과세표준 적용률 상향 조정 및 물납 도입

작년에는 주택은 주택공시가격의 70%, 나대지• 잡종지 등의 종합합산 대상토지는 개별공시지가의 70%, 상가 부수토지 등의 별도합산 대상토지는 개별공시지가의 55%에 종합부동산세를 물어야 했다. 그러나, 올해부터는 주택 및 종합합산 대상토지는 80%, 별도합산 대상토지는 60%에 대해 종합부동산세를 내야 한다. 또한 작년의 시세 상승을 반영하여 주택공시가격 또는 개별공시지가도 올해 많이 오르게 될 것이다. 결국, 올해의 보유세(재산세 및 종합부동산세) 부담이 작년보다 늘어나게 될 것은 불 보듯 뻔하다.

 한편, 종합부동산세로 납부할 금액이 1,000만원을 초과할 경우에는 과세당국에 물납허가를받아 현금 대신에 부동산 등으로 세금을 납부하는 것이 가능해진다.