2주택자, 이제는 결정해야 한다

질문) 김씨는 다음과 같이 2채의 아파트를 소유하고 있다. 김씨는 이번에 건설교통부 홈페이지에서 소유하고 있는 주택의 2007년 공시가격을 확인해 보았다. 공시가격이 작년보다 무려 50%나 올랐다. 김씨는 올해 부담해야 할 보유세(재산세 및 종합부동산세)가 얼마나 되는지, 향후 절세 방법을 알고 싶어 한다.

 

[보유 주택의 내역]

  (단위: 백만원)

소재지	현재 시세	2007년 주택 공시가격	비고
서울 이촌동(40평)	1,100	830	현재 거주중
경기도 평촌(33평)	550	440	2003년 8월에 3억원에 매입하여 현재 2억원에 전세 줌.

 

답변) 올해 정부가 발표한 주택공시가격을 보면 작년보다 최고 60% 정도 상승할 전망이다. 작년의 주택가격 상승분을 반영했을 뿐만 아니라, 시세 대비 주택공시가격의 비율(현실화 비율)이 작년 50 ~ 70%에서 올해 60 ~ 80%로 상향 조정되었기 때문이다. 작년에는 주택공시가격의 70%, 올해부터는 80%에 대해서 종합부동산세가 과세된다. 매년 10% 포인트씩 상승하여 2009년 되면 주택공시가격의 100%에 대해서 종합부동산세를 내야 한다. 결국, 주택공시가격 및 종합부동산세 과세비율이 매년 올라가면 부담해야 할 보유세가 늘어날 것은 분명하다.

김씨가 소유하고 있는 주택에 대해 보유세를 실제 계산해보니 올해에는 무려 1천만원 정도의 세부담이 예상된다. 만약, 김씨가 이촌동 소재 주택만을 소유하고 있다면 4백만원 정도의 보유세만 물면 된다. 평촌 소재 주택의 소유 여부에 따라 무려 6백만원 정도의 보유세가 차이가 난다. 왜냐하면, 종합부동산세가 주택공시가격에서 6억원을 공제한 가액에 최저 1%에서 최고 3%까지 초과 누진세율을 적용 하기 때문이다. 즉, 주택공시가격이 높을수록 높은 세율을 적용 받는 셈이다.

김씨는 높은 보유세를 걱정하고 있다. 과연 투자목적으로 3년 전에 취득한 평촌 소재 주택을 어떻게 하는 것이 좋을까?

첫째, 평촌 소재 주택이 향후 시세 상승 가능성이 충분하다면 독립된 세대를 구성할 수 있고, 따로 살고 있는 무주택자인 자녀에게 증여하는 것이 좋다. 주택에 대한 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세 하기 때문이다. 여기서, 독립된 세대 구성이 가능한 자녀란 ① 배우자가 있거나, ② 30세 이상이거나, ③ 배우자가 사망하거나 이혼했거나 ④ 최저생계비(1인 가구 435,921원) 이상의 소득이 발생하고 소유하고 있는 부동산의 관리·유지가 가능하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성년자인 자녀를 말한다. 자녀가 평촌 소재 주택을 증여 받는다면 약 1억 4백만원 정도의 증여세 및 취·등록세를 내야 한다. 만약, 전세보증금을 낀 부담부증여를 선택하면 약 1억 8백만원 정도의 증여세 및 취·등록세를 내야 한다. 일반 증여보다 그 세부담이 많다는 점에 주의하자. 부담부증여는 부동산 및 부동산을 담보로 하는 채무를 자녀에게 함께 승계시키는 것을 말한다. 증여세를 계산할 때는 자녀가 승계하는 채무금액만큼 증여세 과세표준이 줄어든다. 그러나, 본인의 채무를 자녀에게 승계시키는 것이므로 대가를 받고 자녀에게 부동산을 처분한 셈이 된다. 따라서, 자녀에게 승계시키는 채무에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 그런데, 올해부터 2주택자가 소유 주택 중 1채를 처분하면 50%의 양도소득세를 내야 한다. 결론적으로 부담부증여를 통해 증여세는 줄지만 채무승계로 인해 늘어나는 양도소득세가 더욱 많아지므로 일반증여보다 부담부증여가 불리해지는 것이다. 이 사례의 경우에는 일반증여가 부담부증여보다 유리하지만 모든 경우에 있어서 그런 것은 아니다. 따라서, 어떤 증여 방법이 절세가 되는지 알려면 2가지 경우 모두를 세금 계산 해봐야 한다.

또한 증여세 및 취∙등록세는 증여를 받는 자녀가 본인의 자금으로 납부해야 함도 잊지 말자. 그렇지 않으면 또 다시 현금 증여의 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

마지막으로 증여를 받은 자녀는 증여를 받은 날로부터 최소한 5년은 지나서 증여 받은 주택을 처분해야 한다. 왜냐하면 증여일로부터 5년 이내에 증여 받은 부동산을 처분하게 되면 세부담이 늘어날 수 있기 때문이다. 즉, 자녀에게 증여하고 처분했을 경우의 증여세 및 양도소득세와 자녀에게 증여하지 않고 바로 처분했을 경우의 양도소득세를 비교하여 큰 세액으로 세부담을 물리기 때문이다. 이는 전문적인 용어로 ‘증여 후 양도행위의 부인’이라고 말한다.

참고로, 증여 후 양도행위의 부인 규정에 해당되지 않고 자녀가 수증 받은 주택을 3년 이상 보유하면서 2년 이상 실제로 거주했다면 양도가액으로 6억원까지는 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다는 점도 상당히 매력적이다.

(※ 양도소득세 비과세 요건 중 2년 거주 요건은 서울, 과천, 5대 신도시에 한함)

둘째, 평촌 소재 주택이 향후 상승 가능성이 희박하다거나, 또는 현금 유동성 확보가 시급하다면 지금이라도 처분해야 한다. 이때의 세금을 계산해 보면 1억 2천만원 정도 된다. 물론, 작년 3년 이상의 보유기간을 채우는 시점에 현재 시세에 의해 바로 처분했더라면 6천 5백만원의 양도세만 내면 되었다. 늘어난 세금을 한탄하느니 차라리 처분하고 더 좋은 투자기회를 찾는 것이 유리 할 듯 하다.

김씨의 경우 증여나 처분을 할 경우에 반드시 유념해야 사항이 있다. 아무리 늦어도 6월 1일까지는 소유권을 상대방에게 넘겨야 한다. 즉, 증여의 경우에는 6월 1일까지 증여에 의한 소유권 이전 등기 접수를 해야 한다. 양도의 경우에는 6월 1일까지 양도대금의 잔금을 수령하거나 또는 매매에 의한 소유권 이전 등기 접수를 해야 한다. 왜냐하면, 보유세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 자가 부담하도록 되어 있기 때문이다. 만약, 김씨가 매도자의 입장이 아닌 취득자의 입장이라면 6월 2일 이후에 양도대금의 잔금을 지급하거나 또는 소유권 이전 등기 접수를 해야 한다.

 

[신한은행 PB센터 세무사]