2007년도 부동산 시장 전망
1. 부동산시장 분위기
2005년 8.31 대책을 비롯해 2006년 3.30 대책은 결국 부동산시장의 상승기조를 바꿔 놓치는 못한 것으로 보인다. 강력한 조세정책으로 시장을 압박했지만, 결국 주택공급 부족과 520조가 넘는 부동자금의 힘 때문에 별 효과를 거두지 못했다. 물론 2006년 11.15 대책으로 강남지역을 중심으로 재건축 아파트 가격이 보합세로 돌아섰다. 여기에 실수요들마저 내 집 마련 시기를 엿보고 있어 시장은 여전히 휴화산(休火山) 상태다. 이러한 휴화산 상태는 당분간 내년 이사철까지는 지속될 것으로 보인다.
2. 부동산 정책
2007년 부동산시장의 명암은 부동산정책의 강·약에 따라 좌우될 것으로 예상된다. 새해에도 시장가격을 안정시키기 위해 각종 규제정책은 지속적으로 추진되어야 한다. 그러나 시장은 규제정책으로만 가격이 안정되는 것은 아니다. 오히려 규제정책이 시장가격을 더 올릴 수도 있다. 특히 2007년도의 경우에는 시장가격의 상승·하락 요인이 상존하고 있다는 점을 감안해야 한다. 상승요인으로는 시장에 돈이 넘쳐나고 있다는 점이다. 520조원이 넘는 부동자금이 시장을 떠 받치고 있다는 얘기다. 또 실수요자가 원하는 지역은 공급이 부족한 실정이다. 여기에 대선후보들의 경쟁적인 부동산정책에 대한 공약들이 시장에 독이 되어 가격상승을 부채질 할 수도 있을 것이다. 반면 시장가격의 하락 요인도 만만치 않다. 2007년부터 양도세중과세가 시행된다. 또 주택담보대출을 받기가 더 어려워 지고 있다. 여기에 시장금리까지 상승해 가격하락을 주도할 태세다. 이러한 사항에도 불구하고 분명한 것은 시장의 큰 변수는 부동산정책이 될 것으로 보인다. 한편 강남지역을 대체할 수 있는 수도권신도시가 추가적으로 발표될 것으로 보이며, 규제일변도의 강남 재건축도 일부 완화될 것으로 보인다. 물론 강남지역 재건축 규제완화는 시장에 미치는 영향이 워낙 크다는 점을 감안해야 할 것이다. 당연한 얘기지만 강경일변도의 강력한 규제정책만 시행된다면 시장에 역효과를 불러올 수도 있을 것이다.
3. 내 집 마련 시점
새해 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자인 경우에는 정부의 부동산정책을 잘 살펴가면서 내 집 마련에 나서야 할 것이다. 특히 실수요자라면 청약통장을 이용한 내 집 마련 전력을 잘 짜야 될 것이다. 여기에 입주물량이 늘어나는 1분기를 노리는 것이 유리할 것으로 보이며, 기존 주택시장의 급 매물에도 눈 여겨 볼 필요가 있다. 주의할 점은 부동산정책에 따른 시장변화와 여러 가지 사항을 감안해야 되지만, 실수요자인 경우에는 가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수시점을 실기하지 않는 것이 가장 중요하다.
4. 아파트시장
실수요자의 관심은 온통 아파트시장에 쏠려있다. 새해에도 부동산정책의 대부분은 분명 아파트시장으로 집중될 것으로 예상된다. 그러나 실수요자가 선호하는 지역은 여전히 공급부족으로 가격상승이 예상되고 있다. 특히 새해에도 시장은 지역별로 가격차별화 현상이 다양하게 나타날 것이다. 물론 부동산정책이 유연해 지지 않는다고 해서 가격이 마구 떨어지지는 않을 것이다. 한편 내수경기 침체가 장기화 됨에 따라 일부지역에서는 당분간 아파트 미분양사태가 지속될 수도 있다. 여기에 신도시가 겹치는 지역의 경우에는 공급과잉으로 가격이 하락세가 예상된다. 특히 2006년처럼 소형보다는 중·대형아파트가 더 인기를 끌 것으로 보인다. 역시 아파트 투자 1순위 지역으로는 여전히 강남지역이 강세를 보일 것으로 예상되며, 재건축아파트로 투자자의 발길이 이어질 가능성이 높다.
5. 토지시장
2007년에도 정부에서 발표하는 기준시가는 지난해 대비 10% 범위 안에서 상승할 것으로 예상된다. 이처럼 기준가격의 상승은 시장가격을 올리는 결정적인 요인으로 작용할 것이다. 또한 혁신도시를 비롯한 기업도시 등의 건설에 따른 토지보상금이 풀리면서 주변지역의 땅값 상승요인으로 작용할 것으로 보인다. 여기에 주5일제가 늘어나면서 전원주택에 대한 수요자가까지 가세해 수도권을 비롯한 강원도, 충청권 일대의 토지시장은 각광을 받을 것으로 보인다. 한편 땅에 투자할 때에는 장점만을 보지말고 단점까지도 면밀히 분석해야 한다는 점을 감안해야 한다. 게다가 다른 부동산보다 환가성이나 개발가능성도 낮은 편이다. 또 담보가치가 떨어져 돈 빌리기가 어렵다. 그러므로 땅에 투자할 경우에는 반드시 여유자금을 가지고 투자하는 것을 원칙으로 삼아야 한다. 이런 점을 고려할 때 땅은 단기투자가 아닌 중·장기적으로 투자해야 한다.
6. 상가 및 중·소형빌딩 시장
유동인구만 가지고 투자가치 있는 상가를 고르는 시대는 지나가고 있다. 대부분의 상품이 전문화 고급화 되면서, 2007년도에는 이를 중심으로 한 상권의 변화가 가속화 될 것이다. 따라서 뜨고 지는 상가가 분명 상가시장의 지역별 가격차별화 현상이 더 심하게 나타날 것이다. 특히 특정지역의 경우에는 상가나 빌딩을 소유하고 있는 자체가 부담이 될 수 있지만, 또 다른 지역에서는 틈새상품으로 각광을 받을 것으로 예상되고 있다. 상가나 중·소형빌딩이 틈새상품으로 인기를 누릴 수 있는 것은 임대수익과 자본수익이란 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. 대형빌딩에 비해 중·소형빌딩은 공실률이 적어 항상 투자자의 발길이 몰리고 있는 추세다. 새해에도 내수경기의 영향에 따라 전반적으로 임대수익률이 떨어질 것으로 예상되지만, 새로운 역세권지역이나 강남지역의 일부 중·소형빌딩은 지난해 보다 오히려 가격상승(자본수익)은 늘어날 것이다.
7. 경매시장
2007년 경매시장은 태풍의 눈으로 돌변할 가능성도 배제할 수 없다. 주택담보대출에 대한시장금리가 상승추세에 있어 이자부담 때문에 경매물건이 쏟아질 가능성이 높다는 얘기다. 특히 지난해부터 공인중개사에게 공·경매의 매수신청대리권이 부여되면, 실수요자의 참여가 늘어나고 있는 것을 감안하면 또 다시 경매시장은 뜨겁게 달아오를 가능성이 높다. 여기에 그 동안 내수경기침체가 장기화 되면서 다양한 물건이 쌓일 것이다. 한편 경매에 성공하기 위해서는 물건을 잘 고르는 준비훈련을 잘해야 한다. 그 다음 권리를 분석하고, 투자수익성을 따져봐야 할 것이다. 새해의 경매시장은 다양한 경매물건이 증가하면서 IMF이후 최고의 호황기가 예상되고 있다. 따라서 2007년 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자들의 경우에는 경매시장에서 보다 싼 가격으로 집장만의 기회를 가져볼 만 하다.
신한은행 부동산재테크팀 자료