부동산 취득시 자금출처 조사

최근 대규모 신도시 개발지역의 아파트 당첨자에 대한 정부의 강력한 자금출처조사가 예고되었다. 이에 따라 집을 사고자 하는 사람들의 자금출처조사에 대한 관심이 새삼 높아졌으며, 증여세와 관련된 문의가 늘어나고 있다. 이제 자금출처조사는 특수한 계층에만 적용되는 어떤 전문적인 조사라고 볼 수 없으므로 부동산을 취득할 때에는 이에 대한 꼼꼼한 사전검토가 필요하다.    

 

자금출처조사란, 재산을 취득하거나 부채를 상환하는 경우 그 취득 및 상환에 소요된 돈의 출처를 확인하는 조사이다. 직업이나 연령 그리고 그 동안의 소득세 등의 납부 실적, 재산 상태를 고려해 자력으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 인정하기 어려운 경우 관할 세무서에서는 소요된 자금의 출처를 제시할 것을 요구한다. 그리고 이에 대한 출처를 제시하지 못하면 가족 등으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하게 된다.

 

물론 재산을 취득할 때마다 무조건 세무공무원이 조사를 하는 것은 아니다. 전산 요건상 자금 출처가 부족하다고 판단이 될 때 조사 대상이 되는 것이다. 일반적으로 미성년자가 부동산을 취득하거나 특별한 직업이나 재산이 없는 사람이 부동산을 취득한 경우, 또는 노부모가 고액의 부동산을 처분하고 그 시점을 전후해 자녀가 부동산을 취득하는 경우 등이 해당된다. 그러나 재산의 취득금액이 일정한 기준금액 미만인 경우에는 위와 같은 증여추정 규정을 적용하지 않는다. 즉, 자금출처조사를 배제하는 기준(재산제세 사무처리규정 제54조)이 있는데, 세대주이면서 40세 이상인 사람이 주택을 취득하는 경우 4억원 이하, 30세 이상이면 2억원 이하인 경우 자금출처조사를 하지 않는다. 그리고 세대주가 아닌 경우에는 자금출처가 세대주에 비해 절반 이하 금액으로 40세 이상이면 2억원 이하, 30세 이상이면 1억원 이하인 경우에 제외된다. 그리고 30세 미만인 경우에는 취득가액이 5,000만원 이하인 경우에만 조사에서 제외된다.

 

자금출처조사 대상자로 선정되면 관할 세무서에서는 재산 취득자금 출처에 대한 사전안내문을 보내게 되며, 취득자금의 80% 이상을 소명 못하거나 10억원 이상의 취득자금의 경우 2억원을 초과하는 자금을 소명하지 못하면 증여로 처리하므로 부동산을 구입하기 전에 우선 자신의 자금출처가 확보되었는지를 점검해 두어야 한다.

 

그렇다면 자금출처로 인정되는 소득의 범위는 무엇일까? 먼저 근로자는 총급여액에서 원천징수세액을 차감한 금액이다. 퇴직하는 경우도 마찬가지다. 사업자라면 사업소득금액에서 소득세 상당액을 차감한 금액으로 소득세신고서 사본을 준비하면 된다. 그리고 대출로 자료를 소명하는 경우에는 부채증명서를, 임대보증금으로 소명하는 경우에는 임대차계약서를, 보유재산을 처분한 적이 있는 경우에는 매매계약서를 준비해야 한다. 개인간에 금전 거래를 하는 경우에는 사적인 차용증이나 계약서만으로는 자료 소명이 어려우므로 통장 사본이나 무통장입금증 등 금융거래 자료를 제시해야만 소명 자료로 인정받을 수 있다.

 

 한편, 국세청은 부채상환자금의 자금출처까지 정밀하게 확인해 증여세 탈루여부를 철저히 검증하겠다고 한다. 즉, 전산시스템을 활용한 체계적인 관리로 부채상환금액이 본인의 경제적 능력에 비해 과도하다고 판단되는 경우 상환된 자금에 대해 소명을 요구하겠다는 것이다. 소명결과 본인 스스로 변제한 것이 아닌 것으로 확인되면 당초 부담해야 할 증여세 뿐만 아니라 무거운 가산세까지 추가 부담해야 한다. 따라서 특별한 소득이 없는 자녀명의로 은행에서 담보대출을 받고 자녀 이름으로 주택을 구입한 후, 나중에 부모가 원금과 이자를 대신 갚아주는 편법 증여는 더 이상 불가능해 보인다.