소형빌딩 투자- 간과하지 말아야 할 것들

소형빌딩 투자 – 간과하지 말아야 할 것들

 

지난 하반기 서울 및 수도권 전역에서는 주택 전세금 급등으로 전세입자들은 한바탕 홍역을 앓은 적이 있다. 물론 홍역이 아직 끝난 것은 아니다. 전세계약주기가 보통 2년이라는 점을 감안한다면 아직도 상당수 세입자들의 고통은 대기상태에 있다고 보여진다. 그 홍역의 근본적 원인은 임대수요 대비 공급 부족이라는 원인이 있겠지만 부차적으로는 주택가격 급등에 따른 전세금 비율의 하락 및 종부세를 비롯한 주택소유자들의 보유세 부담 증가에도 원인이 있다고 본다. 주택 소유자들의 부담을 세입자에게 전가하고 있는 것이다.

 

한편 비슷한 현상은 중소형빌딩시장에서도 발생하고 있다. 최근 2-3년간 서울 및 수도권 주요지역의 중소형빌딩가격은 투자자금이 집중되면서 급등했다. 반면에 빌딩의 가격이 급격히 상승하자 상대적으로 소득수익률(임대료 수입)이 투자자금 대비 하락하는 현상이 발생한 것이다. 또 빌딩의 가격이 급등하자 세금을 비롯한 투자자들의 보유비용이 급등했다. 최근 빌딩의 투자자 역시 그 비용을 임차인에게 전가하려는 움직임들이 나타나고 있다.

 

그러나 빌딩소유주들의 바램은 그리 쉬워 보이지 않는다. 빌딩의 임차인들은 주택 세입자들과 달리 철저하게 손익계산을 하여 이전하기 때문이다. 즉 임대료가 주변 그리고 비슷한 입지 보다 과다하면 언제든지 이전 할 수 있다는 점을 명심해야 한다. 빌딩의 경쟁력이 떨어지면 임대료는 하락할 것이고 언제든지 공실이 될 수 있다는 것이다. 따라서 투자 사전에 기본적인 투자조건(입지, 지역, 임대수익률, 상권) 이외에도 검토되어야 할 것들이 많다.

 

첫째 빌딩의 외관뿐만 아니라 건물의 구조, 내용년수, 냉난방설비 및 전기용량 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 즉 건물의 내구성 및 기능은 건물의 경쟁력일 뿐만 아니라 향후 추가적인 비용을 발생시키기 때문이다.

 

둘째 빌딩에 입주한 임차인의 면면(사업성, 잔여 임차기간, 장기 입주 가능성 등)을 검토해야 한다. 특히 전체 임대면적 중 많은 면적을 사용하는 임차인은 반드시 확인해야 한다. 공실 면적이 넓어 자칫 공실이 장기화 될 수 있기 때문이다.

 

셋째 투자 검토단계에서 감정평가사를 통해 빌딩에 대한 가격을 가늠하고 시설의 노후화도 점검하는 것이 좋다. 또 감정평가서를 통해 매도자와의 가격 협상에도 활용할 수 있고 향후 소요비용도 예상할 수 있기 때문이다.

 

마지막으로 부동산전문가의 자문을 받는 것이 좋다. 자문료가 아까워 독단적으로 판단하거나 부동산 중개인의 말만 믿고 투자했다가 더 큰 손실을 볼 수가 있기 때문이다. 투자금액이 큰 만큼 돌다리도 두드려 보고 가는 자세가 필요하다.

 

지난 몇 년 간 빌딩의 가격은 주택가격 상승률에는 미치지 못하지만 단기간 급상승했다. 그러나 상승에는 한계가 있고 나아가 빌딩 별 차별화도 진행될 것으로 보인다. 특히 경기침체기나 하락 시기에는 경쟁력이 없는 빌딩부터 가격하락이 시작하게 된다. 따라서 현재의 가격상승만을 보고 성급히 투자를 결정하기 보다는 A에서 Z까지 철저한 검증을 거쳐 투자한다면 현재뿐만 아니라 향후에도 지속적인 이익을 안겨줄 것이다.