해외부동산투자 세금제도 이모저모

1. 해외에도 취득세와 등록세가 있을까?

  우리나라는 주택 취득시 실거래가의 3.15% 에 해당하는 취득세 및 등록세 부담이 있다. 미국 캘리포니아주의 경우, 부동산 취득에 따른 취득세와 등록세는 따로 없지만 시세의 0.5%를 등기이전세로 부과한다. 영국은 취득세가 없는 대신 주택의 경우 시세의 1~1.5%에 해당하는 등록세 부담이 발생한다. 캐나다에선 실거래가 기준으로 5만 5천달러를 초과하는 부동산을 살 때만 1~2% 취득세 부담이 있다. 이와 같이 부동산 취득시 국내보다는 세부담이 일반적으로 적은 편이다.

 

2. 해외도 우리나라처럼 보유세부담이 높을까?

 우리나라는 종합부동산세 시행으로 세대별 주택기준시가 합계액이 6억원을 초과하는 경우, 1~3%의 보유세 부담이 발생한다. 미국도 캘리포니아 등은 재산세가 집값의 1~1.25% 선이지만 텍사스 등 중부지방은 3%에 달한다. 뿐만 아니라 지역발전기금 등 준조세까지 포함하면 캘리포니아 등에서도 재산세 부담이 1.5~2%까지 올라간다. 캐나다의 경우, 약 1% 정도의 재산세가 과세된다. 영국은 특이하게 시세의 1%에 해당하는 보유세를 보유자가 아닌 거주자가 내는 것이 특징이다. 호주의 경우, 토지가액에 따라 0.4~1.4%의 토지세를 1년에 한 차례 납부한다. 해외에 비해서 우리나라의 보유세부담이 크게 높은 편은 아니다.

 

3. 국내 거주자가 해외부동산 매각시, 국내에서 또 세금을 내야할까?

국내거주가는 해외에서 부동산을 매각하여 양도차익이 발생한 경우, 국내에서도 세금을 신고하고 납부해야 한다. 다만, 현지에서 별도의 양도세를 내는 경우에는 국내에서 양도세를 신고할 때 외국에서 낸 세금은 외국납부세액공제로 차감된다. 예를 들어 국내 실효세율이 25%이고 해외 실효세율이 20%일 때, 5% 만큼만 우리나라에서 세금을 더 내면 된다. 반대로 국내 실효세율이 25%이고 해외 실효세율이 30%이라도 해외에서 더 낸 5%를 환급받을 수는 없다.

 

4. 해외에서 취득하는 주택도 국내 주택과 합산하여 주택수 산정할까?

해외에 취득한 주택은 양도세 중과나 종합부동산세 대상은 아니다. 따라서 정부의 세금중과 방침에 부담을 느끼는 다주택자들이 여분의 주택을 처분하고 해외부동산 투자에 나서는 사례도 늘어날 것으로 예상된다. 또한 해외에서 취득한 주택은 국내의 세대별 보유주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세 대상이 되지 않는다는 점은 매력적이다.

 

5. 해외부동산을 자녀에게 증여하는 경우, 국내에서 증여세를 납부해야할까?

  증여세의 경우, 증여받는 자녀가 국내 거주자라면 국내재산 뿐만 아니라 해외재산에 대해서도 국내에 증여세를 신고해야 한다. 하지만 증여받는 자녀가 비거주자라면 국내에서는 증여세 신고의무가 없다. 다만 예외적으로 해외에서도 증여세를 내지 않는다면 국제조세조정에관한법률에 의해 우리나라에서 거주자인 증여자에게 과세할 수 있다. 예를 들어 우리나라에 사는 아버지가 외국에서 거주하는 아들에게 해외주택을 증여한다면 해외에서만 증여세를 내면 된다. 그러나 그 나라가 증여세 과세제도가 없어 세금을 물지 않아도 되는 경우, 우리나라가 아버지에게 증여세를 과세할 수 있다.