부동산금융 변화와 부동산펀드

부동산금융 변화와 부동산펀드

 

지속적인 저금리에 주식, 부동산, 파생상품과 연계된 간접투자상품의 관심이 부쩍 늘었다. 이 상품들은 수익률도 좋고 성향별 투자가 다양한 장점이 있다. 하지만 원금보장이 되지 않고 상품내용이 복잡하다. 특히 부동산펀드는 주식형펀드와 달리 그 구조를 명확히 이해하기란 쉽지 않다. 따라서 국내의 부동산금융 변화와 부동산펀드의 탄생배경을 이해하고 투자에 접근해야 할 것이다.

 

1997년 불어 닥친 외환위기로 국내기업의 신용구조는 극도로 약화되었다. 이를 극복하고자 대규모의 부동산 매물들이 시중에 쏟아졌고 자금력 있는 외국계회사는 이를 헐 값에 사들였다. 이로 인해 국내기업과 국가의 손실은 커지고 정부는 끝내 국내부동산을 보호할 대책을 마련하게 되었다. 당시의 가장 큰 문제점은 고가의 부동자산을 어떻게 하면 유동성을 향상시킬 수 있느냐는 것이었다. 따라서 정부는 자산을 유동화 시킬 수 있는 법률들을 정비하였고, 신탁형 REITs와 ABS, MBS 등 새로운 부동산금융 제도가 시행되었다. 하지만 유통시장의 비활성화와 제도적 한계로 유동성을 확대하기에는 여전히 무리였다. 이후 정부는 분산된 법률을 간접투자자산운용에관한법률로 통합 제정하였고 부동산과 증권이 결합된 부동산펀드 형태의 상품이 등장하기 시작하였다.

 

외환위기를 계기로 부동산금융은 여러 단계를 거쳐오면서 많은 시행착오를 겪어야 했다. 특히 국민들의 인식부족과 경험부재가 가장 큰 걸림돌이었다. 하지만 계속되는 부동산 열풍과   간접투자상품 흥행으로 부동산상품은 저절로 관심을 모을 수 있었다. 더욱이 국제적인 상업용부동산의 호경기와 글로벌 유동자금의 유입으로 부동산상품은 열기를 더해갈 수 있었다.

 

부동산 간접투자상품은 부동산펀드, 부동산대출채권에 투자되는 특별자산펀드, 국내외 REITs(해외 리츠에 재투자하는 재간접펀드 포함)로 구성된다. 현재 부동산 간접투자상품의 수탁고는 2007년 1/4분기에만 무려 11조 3,439억원으로 2006년 4/4분기보다 83.9%가 상승하였다. 또한 전체펀드(증권, 단기금융, 파생상품 등) 중에서 올해 1분기만 1.96% 증가한 4.7%를 차지하고 있다. 이처럼 부동산을 통한 간접투자상품은 무서운 추세로 그 비중을 높여가고 있다. 더욱이 최근에는 세금규제와 자금부담으로 고가의 부동산을 직접투자하기가 곤란한 투자자들에게 인기 몰이를 하고 있다.

 

부동산 간접투자상품 중 대표적인 것은 부동산리츠(REITs)와 부동산펀드(Fund)다. 이는 자금을 모집하여 부동산 및 이와 관련된 유가증권 및 저당채권 등에 투자하여 얻은 수익을 배당하는 점에서 유사하다. 하지만 리츠는 부동산투자회사법에 근거한 주식회사의 성격으로 뮤추얼펀드(회사형투자신탁) 형태이다. 또한 부동산펀드는 투자신탁형태로 부동산투자전문기관인 자산운용사에 의해 은행이나 증권회사에서 판매되는 수익증권 형태이다.

 

부동산 간접투자상품의 투자형태는 크게 프로젝트파이낸싱형(PF형), 임대형, 해외부동산형으로 분류된다. PF형은 부동산 개발사업에 투자하는 것으로 현재 부동산펀드 중 설정액 기준 43% 가량을 차지하고 있다. PF형 펀드의 경우 운용사의 신용등급을 확인해야 한다. 사업지연이나 분양부진에 따른 위험 대처 능력에 차이가 있기 때문이다. 또한 사업위험에 대한 안정장치의 점검도 반드시 필요하다. 다음으로 임대형 펀드가 있다. 수익형부동산을 직접 매입하고 운영하여 배당하는 형태이다. 안정적이며 수익률도 좋은 편이다. 하지만 임대형 펀드는 해당 물건의 입지에 따라 개별성의 차이가 크다. 더욱이 근래에는 가치 있는 매물이 부족한 편이다. 따라서 편입된 대상부동산을 반드시 확인해야 한다. 또한 매입시 차입금 비율이 너무 높으면 이자부담이 크다는 점을 염두에 두어야 한다. 해외부동산형 펀드는 해외부동산에 직접 투자를 하기도 하지만 해외 리츠에 재투자하는 재간접펀드가 주를 이룬다. 최근에는 부동산펀드 중 해외부동산의 비중이 44%로 크게 늘어났다. 하지만 해외부동산형 펀드는 부동산실물이 아닌 펀드에 재투자된다는 점에 유의해야 한다.

 

국내에서 부동산은 어디든 사놓기만 하면 돈이 된다라는 속설처럼 꾸준한 상승세를 이어갔다. 하지만 이제는 정확한 분석 없이 투자했다간 낭패를 보기 쉽다. 땅이나 건물은 개별성이 강하여 위치에 따라 또는 정책에 따라 그 가치가 달라진다. 전문가의 도움 없이 투자하기에는 위험성이 많은 상품인 것이다. 하지만 위환위기를 거쳐 거듭 발전된 부동산상품은 이를 어느 정도 보완하는 기능을 하고 있다. 부동산리츠나 부동산펀드는 비교적 전문가들에 의해 운용된다. 따라서 일반인들도 자신의 금융자본을 전문가에 위탁하여 부동산을 통한 수익 실현이 가능한 것이다. 하지만 이런 부동산간접투자상품들도 특성에 따라 수익구조가 복잡하고 장기간의 투자기간을 필요로 한다. 따라서 가입하기 전에 반드시 약관이나 상품설명서를 꼼꼼히 확인해야 한다. 또한 운용회사의 규모와 신용등급, 투자형태별 수익성을 검토하는 안목도 키워야 하겠다.